Case Study: Smart Energy Management
Från energislöseri till smart kontorsbyggnad
Hur GreenOffice Stockholm reducerade energikostnaderna med 43% genom IoT-sensorer och intelligent byggnadsstyrning
Resultat i siffror
Utmaningen: Hög energiförbrukning och ineffektiv byggnadsstyrning
GreenOffice Stockholm hade betydande problem med energiförbrukning och inomhusklimat
Företagsinfo
Företag: GreenOffice Stockholm AB
Bransch: Fastighetsförvaltning och hyresvärdar
Storlek: Kontorsbyggnad 4 500 kvm, 180 hyresgäster (företag),
6 våningsplan
VD: Lars Ekström
År: 2024
Extremt höga energikostnader
Årlig energikostnad på 2,8 miljoner SEK för en kontorsbyggnad på 4 500 kvm. Värmesystemet körde ofta på högvarv även när kontoret var tomt på kvällar och helger. Ventilationen gick kontinuerligt på max kapacitet oavsett beläggning.
Ineffektiv uppvärmning och kylning
HVAC-systemet saknade intelligent styrning. Många medarbetare hade elektriska värmare under skrivborden samtidigt som klimatanläggningen kylde. Stora temperaturskillnader mellan våningsplan (17°C i källaren, 26°C på översta våningen). Ingen automatisk anpassning efter väder eller beläggning.
Slöseri med belysning
Manuella ljusbrytare ledde till att 78% av lamporna var tända efter kontorstid. Konferensrum stod ofta belysta hela natten. Parkeringsgaraget hade belysning 24/7 trots minimal nattrafik. Ingen automatisk styrning baserat på dagsljus eller närvaro.
Dålig luftkvalitet och arbetsmiljö
CO2-nivåer upp till 1 400 ppm i mötesrum (rekommenderat max 1 000 ppm). Medarbetare klagade på trötthet, huvudvärk och koncentrationssvårigheter. 43% rapporterade att luften kändes "instängd". Ventilationen körde samma intensitet oavsett antal personer i rummet.
Ingen insikt i energiförbrukning
Helt omöjligt att se vilka delar av byggnaden som förbrukade mest energi. Ingen data per våningsplan, rum eller system. Energiräkningen kom en gång per månad utan möjlighet att se mönster eller trender. Svårt att motivera investeringar i energieffektivisering utan konkret data.
Tidigare lösningsförsök som inte fungerade
Fastighetsteamet hade testat flera åtgärder innan IoT-lösningen
Manuella tidsscheman för HVAC
Programmerade värme och ventilation att stänga av klockan 18:00. Fungerade dåligt eftersom många arbetade kväll eller kom tidigt på morgonen. Genererade mycket klagomål när folk frös eller svettades. Kunde inte anpassa efter väder eller faktisk beläggning.
Rörelsedetektorer för belysning
Installerade enkla PIR-sensorer i korridorer. Problemet: Ljuset släcktes efter 3 minuter även om människor satt stilla i rum. LED-lamporna som installerades sparade energi men användes fortfarande ineffektivt. Konferensrum och garage hade ingen automatik alls.
Månadsvisa energirapporter
Anlitade energikonsult som gav rapporter en gång i månaden. Alltför sent för att reagera på onormala mönster. Ingen real-time insikt i vad som faktiskt hände i byggnaden. Svårt att koppla energiförbrukning till specifika beteenden eller händelser.
Uppmaningar om energisparande
E-postutskick till alla hyresgäster om att släcka lampor och stänga fönster. Minimal effekt - människor glömde bort eller brydde sig inte. Ingen möjlighet att verifiera om beteenden faktiskt ändrades. Skapade irritation utan mätbara resultat.
IoT-lösningen: Smart Energy Management System - Del 1
Omfattande sensornätverk och intelligent styrning av byggnaden
Temperatursensorer i varje rum
245 trådlösa temperatursensorer installerade i alla kontor, mötesrum, korridorer och gemensamma ytor. Batteritid 5 år. Rapporterar temperatur var 5:e minut via LoRaWAN. Känner av både rumstemperatur och ytterväggstemperatur för att förutse värmebehov.
CO2- och luftkvalitetssensorer
87 sensorer för CO2, VOC (flyktiga organiska föreningar), luftfuktighet och partiklar. Placerade strategiskt i mötesrum, öppna kontorsytor och lunchrum. Triggar automatisk ökning av ventilation när CO2 överstiger 800 ppm. Loggar data för långsiktig analys av luftkvalitet.
Närvaro- och beläggningssensorer
312 PIR-sensorer (passiv infraröd) för rörelsedetektering i alla rum. 64 radar-baserade beläggningssensorer i större kontorsytor - kan räkna antal personer och detektera stilla personer. Kombinerad med dörr-sensorer för exakt beläggningsdata. Integritetsvänlig - ingen kamera, bara anonyma räkningar.
Smart belysningsstyrning
680 smarta LED-lampor (Philips Hue for Business) med möjlighet att dimma och styra färgtemperatur. Automatisk styrning baserat på dagsljus (sensorer vid fönster), närvaro och tid på dygnet. 12 LoRaWAN-gatewayar för sensorkommunikation. Möjlighet för individuella medarbetare att justera via app.
Integration med HVAC-system
Direkt integration med byggnadens BMS (Building Management System). Smart styrning av värmepumpar, ventilation och kylsystem baserat på verklig beläggning, CO2-nivåer och temperaturdata. Förutseende värme/kyla baserat på väderprognos och historiska mönster. Zoninställningar - varje våningsplan kan styras separat.
IoT-lösningen: Smart Energy Management System - Del 2
Energimonitoring, analys och automatisering
Real-time energimonitoring
24 smarta elmätare (Modbus TCP) för detaljerad mätning per våningsplan och system. Submätare för belysning, HVAC, kök, datacenter och laddstolpar. Uppdatering varje minut. Visualisering i dashboard med kWh per timme/dag/månad. Möjlighet att jämföra olika perioder och identifiera avvikelser omedelbart.
Väderstation på taket
Komplett väderstation med sensorer för utomhustemperatur, vindhastighet, vindriktning, nederbörd och solstrålning. Data används för att förutse värmebehov och optimera solskyddets styrning. Integrerad med väderprognos-API för att förbereda byggnaden inför väderväxlingar.
Central IoT-plattform
Microsoft Azure IoT Hub för att hantera alla sensorer och enheter. Azure Time Series Insights för historisk dataanalys. Power BI-dashboards för visualisering. Node.js backend med PostgreSQL + TimescaleDB för tidsseriedata. REST API för integration med andra system.
Machine Learning för optimering
ML-modeller (Azure Machine Learning) som lär sig byggnadens beteende över tid. Förutser energibehov baserat på veckodag, väder, evenemang och historiska mönster. Automatisk anomali-detektion - varnar om onormal energiförbrukning som kan indikera fel på utrustning. Kontinuerlig optimering av HVAC-schema.
Mobil app för fastighetsteamet
iOS/Android-app (React Native) för driftpersonal och fastighetsskötare. Real-time överblick över energiförbrukning, temperatur och luftkvalitet. Push-notiser vid problem (hög CO2, extrema temperaturer, onormal energiförbrukning). Möjlighet att fjärrstyra HVAC och belysning. Historiska rapporter och trender.
IoT-lösningen: Smart Energy Management System - Del 3
Hyresgästportal och automatiska scenarier
Hyresgästportal (webbaserad)
Varje hyresgäst får tillgång till egen dashboard med energiförbrukning för deras lokaler. Jämförelse med andra liknande ytor (anonymiserat). Möjlighet att se CO2-nivåer och luftkvalitet i egna rum. Tips och rekommendationer för energibesparing. Gamification - poäng för energibesparingar.
Automatiska energisparscenarier
"Kvällsläge" (efter 18:00): Automatisk reducering av värme med 3°C, dimning av belysning till 30%, minskad ventilation i tomma ytor. "Helgläge": Minimal drift fredag kväll till måndag morgon. "Morgonuppvärmning": Intelligent förvärmning baserat på utomhustemperatur och inställda arbetstider. "Sommarnatt": Automatisk nattventilation när utetemperatur är lägre än innetemperatur.
Integration med bokningssystem
API-integration med Outlooks kalendersystem för konferensrumsbokning. Förvärmning/fördimning av rum 15 minuter innan bokade möten. Automatisk avstängning av HVAC och belysning i rum utan bokningar. Intelligent omallokering - föreslår mindre mötesrum för små grupper för att spara energi.
Automatisk rapportering och compliance
Månatlig energirapport skickas automatiskt till VD och fastighetsägare. ISO 50001-kompatibel rapportering för energiledningssystem. Miljörapporter med CO2-besparing i ton per år. Automatisk jämförelse med branschstandard (kWh/kvm/år). Data exporteras för ESG-rapportering (Environmental, Social, Governance).
Implementering: Från planering till driftsättning
Strukturerad utrullning med minimal störning av hyresgäster
Fas 1: Kartläggning och design (3 veckor)
Detaljerad inventering av byggnadens HVAC-system och elektriska installation. Identifiering av optimala sensorplaceringar. Design av LoRaWAN-nätverk med räckviddsberäkningar. Val av plattform (Azure IoT Hub). Workshops med driftpersonal för att förstå behov och utmaningar.
Fas 2: Installation av sensorer och gateways (6 veckor)
Installation av 12 LoRaWAN-gateways. Montering av 245 temperatursensorer, 87 CO2-sensorer, 312 PIR-sensorer och 64 beläggningssensorer. Installation av 24 smarta elmätare. Byte till 680 smarta LED-lampor. Installation av väderstation. Arbetet utfördes på kvällar och helger för att minimera störning.
Fas 3: Mjukvaruutveckling och integration (8 veckor)
Utveckling av Azure IoT Hub-konfiguration och dataflöden. Skapande av TimescaleDB-databas för tidsseriedata. Utveckling av backend API (Node.js). Integration med BMS-systemet (Modbus TCP). Utveckling av mobil app och webbdashboard. ML-modeller för energiprediktion och anomali-detektion.
Fas 4: Testning och kalibrering (4 veckor)
Verifiering av att alla sensorer rapporterar korrekt. Kalibrering av temperatursensorer. Testning av HVAC-styrning i olika scenarier. A/B-testning av energisparscenarier. Säkerhetstestning av API och användaråtkomst. Utbildning av driftpersonal och fastighetsägare.
Fas 5: Lansering och optimering (pågående)
Mjuk lansering med övervakningsläge de första 2 veckorna. Gradvis aktivering av automatiska styrningar. Utvärdering och justering av tröskelvärden. Feedback från hyresgäster. Kontinuerlig optimering av ML-modeller baserat på faktisk data. Månatliga uppföljningsmöten.
Resultat: Ekonomi och energibesparing
Dramatisk minskning av energikostnader och CO2-utsläpp
Minskade energikostnader: 2,8M → 1,6M SEK/år
Total besparing på 1,2 miljoner SEK per år (43% minskning). Elkostnader: från 1,4M till 720k SEK (-49%). Värmekostnader: från 1,2M till 740k SEK (-38%). Kylkostnader: från 200k till 140k SEK (-30%). Driftskostnader för IoT-system: 95k SEK/år (molntjänster, underhåll, batterier).
Minskad energiförbrukning
El: från 612 000 kWh/år till 315 000 kWh/år (-49%). Uppvärmning: från 420 000 kWh/år till 260 000 kWh/år (-38%). Kyla: från 89 000 kWh/år till 62 000 kWh/år (-30%). Total: från 1 121 000 kWh/år till 637 000 kWh/år (-43%). Detta motsvarar energiförbrukningen för 87 villahem per år.
Minskade CO2-utsläpp
156 ton CO2-ekv. per år (baserat på svensk elmix). Detta motsvarar att ta bort 68 bilar från vägen eller att plantera 7 800 träd. Bidrar till företagets hållbarhetsmål och ESG-rapportering. Förbättrad miljöcertifiering - byggnaden uppnådde LEED Gold-nivå.
ROI och investeringsanalys
Total investering: 1,47 miljoner SEK (hårdvara 890k, installation 340k, mjukvara 240k). Årlig besparing: 1,2 miljoner SEK. ROI-tid: 14 månader. Efter 5 år: nettobesparing 4,5 miljoner SEK. Fastighetsvärdet ökade med 8% tack vare förbättrad energiklassning (från D till B).
Oväntade besparingar
Minskade underhållskostnader för HVAC-system: -67k SEK/år tack vare jämnare drift och tidigare upptäckt av fel. Lägre försäkringspremie: -23k SEK/år (automatisk brandlarm-integration och läckagedetektering). Ökad attraktivitet för hyresgäster - 2 nya stora kontrakt tecknade tack vare "Smart Building"-profil.
Resultat: Förbättrad arbetsmiljö och hyresgästnöjdhet
Bättre inomhusklimat ledde till gladare och mer produktiva medarbetare
Förbättrad luftkvalitet
Genomsnittlig CO2-nivå minskade från 980 ppm till 645 ppm (-34%). Inga rum med CO2 över 1 000 ppm längre. Minskning av klagomål om "instängd luft" från 43% till 7%. Färre sjukdagar - uppskattad minskning på 12% som kan kopplas till bättre inomhusklimat.
Jämnare temperatur och komfort
Temperaturvariationen mellan våningsplan minskade från ±4,5°C till ±1,2°C. Medarbetare kan justera temperatur i egna zoner via app (inom rimliga gränser). Färre klagomål om temperatur: från 89 per månad till 12 per månad (-87%). Eliminering av elektriska element under skrivbord.
Högre medarbetarnöjdhet
Medarbetarenkät visar 28% ökning i nöjdhet med arbetsmiljön. 82% uppskattar möjligheten att påverka temperatur och belysning via app. 76% uppger att de "känner sig mer alert under arbetsdagen". NPS (Net Promoter Score) för byggnaden: +54 (tidigare +18).
Attraktivare hyresobjekt
Tre nya stora hyresgäster tecknade kontrakt tack vare "Smart Building"-profil. Möjlighet att höja hyran med 8% vid nya kontrakt (motiverat med energieffektivitet och komfort). Lägre vakansgrad: från 12% till 3%. Hyresgästerna uppskattar transparency kring energiförbrukning.
"IoT-systemet har transformerat vår fastighet från en energislukare till en smart, effektiv byggnad. Vi sparar över en miljon kronor per år samtidigt som hyresgästerna är mycket nöjdare. Bästa investeringen vi någonsin gjort – systemet betalade för sig själv på 14 månader."
Ekonomisk analys: Från kostnad till investering
Detaljerad genomgång av investering, besparingar och långsiktig värdeskapande
Investeringskostnader
Hårdvara (sensorer, gateways, elmätare, smarta LED-lampor, väderstation): 890 000 SEK. Installation och montage: 340 000 SEK. Mjukvaruutveckling, integration, Azure-setup: 240 000 SEK. Total investering: 1 470 000 SEK. Finansiering: 50% eget kapital, 50% grönt lån från bank (1,8% ränta).
Årliga driftskostnader
Azure IoT Hub, TimescaleDB, App Service: 42 000 SEK/år. Mobilabonnemang för IoT (LoRaWAN-operatör): 18 000 SEK/år. Support och underhåll (Viharnis): 23 000 SEK/år. Batterier och reservdelar: 12 000 SEK/år. Total driftskostnad: 95 000 SEK/år.
Årliga besparingar (första året)
Minskade elkostnader: 680 000 SEK. Minskade värmekostnader: 460 000 SEK. Minskade kylkostnader: 60 000 SEK. Minskade underhållskostnader HVAC: 67 000 SEK. Lägre försäkringspremie: 23 000 SEK. Minus driftskostnader: -95 000 SEK. Nettobesparing år 1: 1 195 000 SEK.
Långsiktig ekonomi (5-års perspektiv)
Total investering: 1 470 000 SEK. Totala besparingar år 1-5: 5 975 000 SEK (1 195k × 5). Nettovinst efter 5 år: 4 505 000 SEK. Ökad fastighetsvärdering: +12 miljoner SEK (energiklass B, "Smart Building"-status). Ökade hyresintäkter tack vare lägre vakans och högre hyresnivå: +340k SEK/år.
Jämförelse med alternativa investeringar
Alternativ: Byte till ny HVAC-anläggning (3,2M SEK) skulle gett 18% besparing (max). Alternativ: Endast LED-byte (280k SEK) skulle gett 12% besparing på elkostnader. Alternativ: Solceller (2,8M SEK) skulle gett liknande ekonomi men utan comfort-förbättring. IoT-lösningen ger 3x bättre ROI än traditionella energirenoveringar.
Långsiktiga effekter: Från smart till intelligent byggnad
Kontinuerlig optimering och nya möjligheter
Machine Learning blir smartare över tid
Efter 12 månader: ML-modellerna har lärt sig byggnadens exakta beteendemönster. Energibesparingen ökade från 43% till 47% tack vare bättre prediktioner. Systemet kan nu förutse energibehov 48 timmar i förväg med 94% noggrannhet. Automatisk anpassning efter säsongsförändringar.
Expansion till fler byggnader
Tack vare framgången i den första byggnaden, implementerade GreenOffice samma lösning i 3 ytterligare fastigheter. Total besparing över hela portföljen: 4,2 miljoner SEK/år. Centraliserad övervakning av alla byggnader från en plattform. Benchmarking mellan fastigheterna för att identifiera best practices.
Integration med förnybar energi
Fas 2: Installation av 180 kWp solcellsanläggning på taket. IoT-systemet optimerar energiförbrukning efter solcellsproduktion - använder mer energi mitt på dagen när solen skiner. Integration med batterilagring (85 kWh) för att lagra överskottsenergi. Energi-självförsörjningsgrad: 38% (mål 50% inom 2 år).
Hållbarhetsrapportering och certifiering
Automatisk data för ESG-rapportering (Environmental, Social, Governance). LEED Gold-certifiering uppnådd 2024. På väg mot LEED Platinum 2026. EU-taxonomikompatibel rapportering för gröna investeringar. Attraktivt för hyresgäster med höga hållbarhetskrav.
Nya affärsmöjligheter
GreenOffice erbjuder nu "Energy-as-a-Service" - hyresgäster betalar fast avgift för energi och fastighetsägaren optimerar. Utveckling av egen "Smart Building"-profil som säljargument vid hyresförhandlingar. Samarbete med Viharnis för att erbjuda liknande lösningar till andra fastighetsägare. Lars Ekström föreläser om digital transformation på fastighetsbranschens konferenser.
Lärdomar: Nycklar till framgångsrik IoT-implementering
Vad GreenOffice lärde sig under resan
1. Börja med tydliga mål och mätbara KPI:er
Definiera exakt vad du vill uppnå innan installation: energibesparing, komfort, eller miljömål. Sätt upp konkreta mätbara mål (t.ex. "minska elkostnader med 40%"). Etablera baslinje - mät nuläget innan implementation så du kan bevisa effekten efteråt. Gör business case med realistiska antaganden.
2. Involvera hyresgäster och personal tidigt
Kommunicera tydligt vad som ska hända och varför. Hantera oro kring integritet - förklara att sensorer inte är kameror. Lyssna på feedback och justera systemet efter behov. Ge hyresgäster möjlighet att påverka sin egen miljö via app (skapar acceptans). Utbilda driftpersonal ordentligt.
3. Välj skalbar och öppen teknologi
Använd standardprotokoll (LoRaWAN, Modbus, MQTT) för att undvika vendor lock-in. Välj molnplattform som kan skala (Azure, AWS, Google Cloud). Se till att API:er är öppna för framtida integrationer. Planera för expansion - det är lättare att lägga till sensorer i ett befintligt system än att bygga om. Dokumentera allt noggrant.
4. Data är värdelöst utan analys och action
Att samla in data är bara första steget. Bygg dashboard som gör datan begriplig och actionable. Sätt upp automatiska larm vid avvikelser. Använd Machine Learning för att hitta mönster som människor missar. Gör regelbundna analyser och optimeringar - systemet förbättras över tid.
5. Säkerhet och integritet måste prioriteras
Kryptera all data i transit och i vila. Implementera strikt åtkomstkontroll - inte alla behöver se all data. Var transparent om vilka data som samlas in och hur de används. Följ GDPR och andra relevanta regelverk. Gör regelbundna säkerhetsrevisioner. Planera för incident response om system hackas.
Vill ni också göra er byggnad smartare och mer energieffektiv?
Vi på Viharnis hjälper er att designa, implementera och optimera IoT-lösningar för smart energy management. Kontakta oss för en kostnadsfri konsultation och se hur mycket ni kan spara.